[摘要] 近日,国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》(下称《意见》),明确提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点(俗称“以房养老”)。
“以房养老”被纳入养老服务业的“顶层设计”。
近日,国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》(下称《意见》),明确提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点(俗称“以房养老”)。
《意见》中,关于“以房养老”的内容出现在加快发展养老服务业六项政策措施的项“完善投融资政策”中。
虽然具体表述只有一句话,“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,却迅速引起社会广泛的关注。据媒体报道,从明年起,“以房养老”试点工作将在启动,具体措施正在制定中,有望于明年一季度出台。
“以房养老”出现在上世纪80年代的荷兰,随后在欧美国家推广,并逐步形成一种成熟的融资途径。“以房养老”作为养老的一种模式,既弥补了社会保障资金不足,也改善了老年人经济状况、提高了老年人生活质量。
在《意见》出台前,国内一些地方曾进行过“以房养老”的试点,但试点效果并不理想。例如,2007年上海市公积金管理中心曾试推“以房养老”,因符合条件的申请人很少,最后不得不停办;同年,幸福人寿保险公司成立并参与“倒按揭”产品的研发,但至今没有实质性进展。《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》也提出,鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构,开展“以房养老”试点服务;但在具体实施过程中也举步维艰。
从一些地方的试点情况来看,“以房养老”推进缓慢的原因,除了传统养老观念的影响之外,最主要的就是中国的房地产市场充满变数。目前,房屋估值是确定养老贷款金额的关键,在房地产市场运行平稳时,房屋价值还容易评估;可是当房地产市场运行起伏不定时,房屋价值就很难估值,也影响到“以房养老”的推行。例如,当房价上行时,不排除有部分早年抵押房屋的老人悔约;当房价下行时,抵押房屋的贬值又给金融机构带来风险。
自1998年进行福利房改革以来,我国的房地产市场还不成熟、不稳定。近年来,国内房地产市场一直处于非理性攀升期,房价“高烧不退”。为此政府出台政策进行了多次宏观调控,房价大幅波动,在这种不稳定的市场环境下,未来的房价是否会大幅度涨跌,很难判断,致使参与“以房养老”的各方顾虑重重。
此外,中国独特的土地产权制度也造成了房地产市场的不确定性,成为推行“以房养老”的一大障碍。根据我国法律规定,农村宅基地严禁流转。《担保法》也明确规定,宅基地使用权不能用作财产进行抵押。这造成“以房养老”在农村几乎无法推行,使得占人口绝大多数的农村老人被排除在“以房养老”的门外。城市老人的住房也面临房屋70年土地使用权的问题,一般老人已经住了几十年,70年土地使用权所剩不多。如果保险等商业机构拿了大量的此类住房,就会有很大的政策风险。
“以房养老”涉及房地产、银行、保险、社保等多个领域,而稳健的房地产市场可以说是推行“以房养老”的关键。因为所谓的“以房养老”,也就是“住房反向抵押贷款”,其实质是房地产金融。从推行“以房养老”的国家来看,只有建立一个稳定和理性的房地产市场,才能促进房地产金融体制的形成,而房地产金融体制的完善,反过来也会促进房地产市场的稳定和繁荣。
此次国务院《意见》首次提出发展“以房养老”试点,一方面说明解决中国的“未富先老”迫在眉睫,另一方面也说明中国政府发展养老服务业的决心。如果“以房养老”试点成功,对于解决老年人的养老资金问题、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务等都有积极意义。但也应该看到,中国的房地产市场还处于不成熟和不稳定的状态,使得“以房养老”的推行面临很大的挑战。政府应积极推进涉及房地产的土地、税收等相关政策的改革,促进房地产市场的稳健发展,为“以房养老”试点提供坚实的基础。
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