[摘要] 2013年三季度刚刚结束，房地产市场在“国五条”后分化日益加剧。随着政策效应逐渐淡化，在二季度受到抑制的量价企稳回升，高地价地块明显增多，北京、广州等热点城市表现尤为突出，土地市场持续火热，企业拿地金额已超去年全年水平。
大众证券报2013年10月12日报道
2013年三季度刚刚结束，房地产市场在“国五条”后分化日益加剧。随着政策效应逐渐淡化，在二季度受到抑制的量价企稳回升，高地价地块明显增多，北京、广州等热点城市表现尤为突出，土地市场持续火热，企业拿地金额已超去年全年水平。政策方面，多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。在各地短期调控政策微调的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制。
房价同环比涨幅持续扩大
据悉，今年三季度主要城市新房和二手房价格继续上涨，成交量创下近四年同期，新房当季涨幅今年以来首次超过二手房。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2012年6月止跌后连续16个月环比上涨。总体来看，三季度受北京、广州等热点城市带动，涨幅较二季度明显扩大，累计上涨2.89%。9月份的涨幅扩大至1.07%，自5月以来再次突破1%，价格水平上涨至10554元/平方米，为2010年6月以来水平。同比来看，百城住宅均价连续10个月上涨且涨幅持续扩大至9.48%，仅低于2011年8月阶段性高点。
二手房方面，也是齐声喊涨。除了北京新房价格累计上涨近10%，比二手房涨幅高出4.8个百分点，武汉新房价格累计涨幅比二手房高0.39个百分点，其余城市二手房涨幅均高于新房。分季度来看，新房和二手房价格涨幅均在三季度再度扩大。
对于政策高压下仍在上涨的房价，业内人士分析表示，一线城市房屋成交溢价率提升最快，主要是由于土地的稀缺性所致：一方面，一线城市中可以用于开发的土地正逐年减少，尤其是一线城市中心城区，近年来成交的土地已经越来越少；另一方面，一线城市较为发达的交通催涨了市郊区域的房地产价值，购房者对于仅有的市郊区域的住宅供应的需求愈加激烈，溢价率也随之上涨。土地市场热度高涨，一二线城市中心城区地块集中入市，从而导致高溢价楼盘频出，不断刷新住宅单价、总价排行榜。
成交量刷新近四年纪录
根据中指研究院提供的数据显示，前三季度累计成交量达近四年同期。初步统计数据显示，2013年三季度，50个代表城市月均成交2531万平方米，成交量企稳回升。具体来看，8月成交量止降回升，环比小幅增长2.7%，但同比下降7.8%；9月成交量继续回升，50个代表城市成交2625万平方米，环比增幅扩大至4.3%，同比微增0.5%，为6月以来首次增长，与2011年同期相比增长超五成。总体来看，前三季度，代表城市住宅月均成交2519万平方米，同比增长18.5%，较2010年和2011年同期分别增长32.9%和37.0%，达近四年同期水平。
其中，尤其一线城市的“金九”环比增长最为明显，三线城市同比增幅。分不同城市来看，一线城市8-9月成交量回升明显，9月环比增长16.1%，增幅最为突出，二线城市与前两个月基本持平，环比小幅增长2.8%，三线城市增幅为3.6%，增幅较上月扩大1.9个百分点。与去年同期的成交量相比，一线和三线城市结束7-8月同比下降趋势，一线城市微幅增长0.5%，三线城市增幅最为显著，为2.4%。
热点城市地王频现
今年大房企拿地积极性明显超过去年，数据显示，三季度万科拿地最为积极，拿地金额超过300亿元，在代表企业中，保利和恒大位列其后，均超过150亿元。各类用地楼面均价也创历史新高，溢价率继续上行。前三季度，全共推出11.8亿平方米土地，较去年同期增长8.9%，其中住宅用地推出4.3亿平方米，同比增长21.3%。成交价格方面，楼面均价为1402元/平方米，同比上涨49.0%。其中住宅用地楼面均价为1968元/平方米，同比上涨45.4%，商办用地为1549元/平方米，同比上涨26.5%。溢价率方面，三季度300个城市各类用地平均溢价率为20.4%，较去年同期提高11.6个百分点。
住宅用地方面，地王总金额大幅超越前三年水平。2013年以来，成交总价前十名的住宅用地（包括住宅用地及含住宅的综合性用地）总价为570亿元，约为去年全年前十名的1.7倍，为三年以来的值。成交总面积达到171万平方米，为去年前十名的1.4倍。从今年住宅成交总价排行来看，融创在天津南开区竞得的地块以103.2亿元的成交价位均榜首，排名最末的北京朝阳区地块成交总价已可排入去年全年的第三位，前十名均位于一二线热点城市，各地块总价规模大幅提升，均超过40亿元。据悉，前十名中有7宗地成交于三季度，其中6宗地密集出现在8月底至9月上旬，表明三季度的土地市场正在进一步升温。
房地产将出现分化局面
中指研究院在实时发布的报告中表示，预计四季度，政策将仍以稳为主，房产税、土地改革等长效机制或将落实。市场方面，供应高峰和企业加快推盘将促进成交量继续增长，与去年同期的阶段性高峰将基本持平，供求矛盾突出的热点城市房价上行压力依旧突出，但整体涨幅将趋于平稳。
宏观环境来看，多项指标增速仍在政府预期之内，显示当前宏观经济弱复苏局面继续，虽然近期部分热点城市受信贷额度季节性低点影响出现房贷审批放缓收紧，但货币政策保持稳健取向，不存在大规模贷款收紧可能性，而且目前我国住宅销售以期房为主，房贷收紧对实际消费者信心的影响还有一定滞后。
不同城市分化局面将继续。一线及部分热点二线城市由于供求矛盾突出，在供应加大的背景下成交量回升力度也将继续加大，企业将继续加大在热点城市布局，以北京为代表的热点城市，今年以来供应不足以及地王频现促使房价上行压力突出，政策方面存在进一步加码可能。而大部分城市由于供应充足，量价将保持温和上涨，推动商品房销售面积和均价继续上扬，达到历年来的高峰，而少数供应严重过剩的城市在未来较长时间内都将存在需求不足和价格下降风险。
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