[摘要] 什么是养老地产。 一般的宽泛意义上都是指专门为老年人养老需求而开发的有针对性的地产产品。 养老地产相对于传统养老院而言，其在规模上更大，在产品以及合作开发的机构上将会有更多专业化的机构参与，同时也会在产品上整合更多针对老年人需求的特殊资源，而且覆盖的人群也更加专业。 我国养老市场份额和养老地产容量。
什么是养老地产。一般的宽泛意义上都是指专门为老年人养老需求而开发的有针对性的地产产品。养老地产相对于传统养老院而言，其在规模上更大，在产品以及合作开发的机构上将会有更多专业化的机构参与，同时也会在产品上整合更多针对老年人需求的特殊资源，而且覆盖的人群也更加专业。
我国养老市场份额和养老地产容量。2020年末社会养老床位数将达到每千名老年人35-40张，而目前我国每千名老人的社会养老床位数约为20张(远低于发达国家的40-80个)。我们假设至2050年末社会养老床位数维持2020年要求的每千名老年人35-40张不变(即每千名老年人需增加15-20张)，以上述2050年末老年人口2.60亿计算，则至2050年我国新增社会养老床位的潜在需求约为390-520万张。同时，我们假设每张床位对应住宅建面为25-35平米(相当于两室户住宅建面50-70平米)。由此推算，截至2050年我国新增社会养老住宅潜在需求为9757万平-1.82亿平米。
养老地产模式。我们对国内外养老地产模式、养老产业链进行了相关对比。并从保利安平和熹会的实际案例出发，分析了当前养老地产的生存环境、盈利模式和潜在蓉户。
目前我国养老地产主要分为常住养老和“候鸟式”养老两大模式。两者的主要差异在于居住时间的长短。
常住养老又分为CCRC社区模式、居家养老模式和以房养老模式。以上三种模式中CCRC社区在国外开发相对成熟，且市场认同度相对广泛。居家养老和以房养老是目前国内主要方式，其中与保险相结合的以房养老模式处于政府积极探索方向。
“候鸟式”养老主要包括异地养老服务中心、度假式养老基地和买房投资。异地养老服务中心模式主要指以季节为周期在不同养老公寓之间进行更换。该模式特点在于满足老年人旅游养老、度假养老、回原籍养老的多重需求。度假式养老基地的实质在于以养老文化为核心推行休闲度假服务。该养老模式的好处在于可以将老年人养老需求与全家互动活动、定期度假或学术交流等相结合。
投资建议：截至2月18日，A股动态PE在11.66倍，地产动态PE在11.15倍。
近期市场主题盛行，主要养老地产标的包括：上实发展、凤凰股份、世联行、云南城投、保利地产、南国置业。
不确定因素：房价上涨或带来行业调控
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房价数据已背离楼市 房地产需回归市场机制主导
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