2014年春节过后，房价上涨终于不那么像脱缰的野马了，于是，无论是翻开一份经济类的报纸，还是点击一下财经类的网页，凡是涉及到空房率高、楼市泡沫大、楼市拐点到来的文章，总是会被放在头版头条。历史总是相似的，从1978年算起的房价上涨周期中，同样的情况也分别在1998年和2008年出现过。jlsf
无论是空房率、楼市泡沫还是楼市拐点，这几个概念本质上都是用来判断未来房价是涨还是跌。既然讨论的是价格，一些最基本的经济学原理便能够起作用，即便这些原理在短期的价格预测方面往往捉襟见肘。jlsf
一、不能用成本来判断价格jlsf
在分析时，个容易犯的错误就是用成本来判断价格涨跌。有一些人认为，开发商经过招、拍、挂程序，取得土地时的楼面价已经是每平米五六千元了，再加上税费、劳动、建筑成本，所以房价不可能低于1万，否则，开发商就没有利润了。jlsf
市场价格却不受成本约束。道理是简单的，用成本来判断价格的前提是开发商一定能把房子卖出去，而且一定能盈利。而如果没有市场需求，成本再高也卖不了高价格，尤其是当房子无人问津时，即便价格很低，开发商亏损也会出售房子，否则会血本无归。温州房价在2012年的暴跌就是一个很好的例子。jlsf
反过来，如果有市场需求，成本低也不妨碍很高的市场价格，极端的例子有荷兰的郁金香泡沫，或者近些年部分地区的农产品价格暴涨，比如“蒜你狠”、“豆你玩”。而后面这几个例子，就是经济泡沫现象。jlsf
但是，价格远远高于成本也不一定就说明这个行业有了经济泡沫。很多人所谓的楼市泡沫，是因为他们认为开发商没有道德的血液，卖的房子远高于成本而赚得钵满盆盈，并且使得许多低收入者无力承担。可是，正如前面分析的，高房价的背后也有高涨的土地成本，而利润总会在竞争和瓜分中被稀释。市场本身不会考虑没有购买力的人，它只对有效需求负责，这是市场的缺陷之一，但价格不会因此而改变。jlsf
经济泡沫的概念本身，指的是人们为了在将来高价抛售，而不是为了使用或消费，从而在当下发生了购买行为，如果这种购买行为规模过大，这个行业或产业就出现了经济泡沫。价格远高于成本是经济泡沫的一个表现，但是其中并没有必然的关系，也不意味着泡沫一定会破裂。jlsf
二、不能用政府政策和意愿来判断价格jlsf
经济学者最不想承认的一件事，就是政府能够控制一切。如果政府具有对抗市场的能力而控制一切，计划经济也不会走向破产。jlsf
有些人说，房地产行业是近二十年来中国经济增长的支柱产业，收入、就业、金融的发展和安全有赖于楼市繁荣，更何况地方政府还要靠土地出让金取得财政收入。因此，如果楼市出问题，经济就有全盘崩溃的危险。可是，经济崩盘是个潜在的结果，而不是政府能够控制房价不下跌的原因。jlsf
正如限购和交易税不能控制房价上涨一样，取消限购和降低交易税也同样不能控制房价下跌。政府能够有效干预价格的前提，是政府本身能够起到市场主体的作用并参与市场活动。比如，粮食价格能够维持一定波动范围的前提，是政府可以在市场上收购或抛售粮食，此时政府类似于一个企业，它通过调剂余缺在市场上起对冲作用。jlsf
可是，房地产产业不仅规模巨大，很难储备，也无法在空间上调剂余缺，谁也没办法把鄂尔多斯多余的房子运到北京来使用。所以，在现有基本经济结构不变的情况下，特别是土地管理制度和金融制度，政府的经济调节政策也很难控制房价涨跌。jlsf
三、空置房多不能表明楼市供需失衡jlsf
最近来自中国家庭金融调查与研究中心的研究称，城镇家庭住房空置率22.4%，即约有5000万套空置房。暂时搁置对这个具体数字的争议，要承认市场上存在空置住房的事实，重要的是回答大量空置房出现的原因。jlsf
判断价格，经济学里最基本的分析工具就是要看供给和需求。需要注意的是，经济学里所谓的需求是指有效需求，即有购买力的需求。空置房的存在首先证明住房供给本身不是一个问题，尤其对中国这样一个超大规模的国家来说，任何一个产业都不会存在的供给不足。而超过有效需求的供给会佐证经济泡沫的存在，也便存在泡沫破裂的风险。jlsf
前面讲到，所谓经济泡沫指的是人们为了在未来抛售而在当下购买。不可否认的是，房地产市场里存在一定规模的炒房团，但是也很难想象这些炒房者手中会有上千万套的房产等待抛售。jlsf
中国经济增长的几十年经验已经让人们认识了一个道理，即资产总比工资上涨快得多，财富差距要远远大于收入差距。不只是高收入的富裕阶层，对于中等收入的人来说也会想尽办法持有资产。即便房价很高，对于住房的实际需求总是摆在那里，尤其是对于一个处在快速城镇化过程中的社会来说，大部分家庭会集中资源购买房产。jlsf
相信大部分再次置业的人，或是为了改善居住需求，或是为子孙后代购置房产，而不是在房地产市场上投机。更重要的是，对于普通大众来说，市场上目前还没有任何一个产品能够比房产更能保值增值。jlsf
反过来看市场结构，金融市场上的股票、债券和理财，只有机构和少数人能够获利。而能够赚钱的实体行业，很大一部分被国有企业和中央企业垄断经营，普通人也无法参与其中。而持有房产却是最简单、普遍却又最实惠的投资方式。即便对于在高价时抛售房产的一部分投资者来说，他们手中持有的资本可能又会通过各种渠道流回到房地产行业当中。jlsf
因此，对于楼市是否有泡沫来说，调查买房人的动机如何，要远比调查空房有多少准确得多。考虑到中国的文化、市场结构和发展阶段，人们持有住房是有效的需求，即便一些住房处在空置的状态，也因此很难相信资本会逃离楼市，人们会抛售房产。jlsf
四、楼市拐点的发生条件并不充分jlsf
既然经济学有分析价格的基本工具，为什么预测价格那么难？这是因为市场中的实际价格是动态的，而经济分析则是静态的，它很难准确模拟市场的变化。举例来说，在经济分析里价格高则需求少，价格低则需求多。而在现实世界里，却往往是“追涨杀跌”，价格越高购买的人反而越多。jlsf
这也反过来说明，楼市存在空房和潜在楼市泡沫破裂并不存在一一对应的关系。如果市场上有其他好的投资渠道，即便没有空置房，这时候房价下跌，拥有多套房产的人也一定会在恐慌下抛售房产。jlsf
因此，重要的问题是，“追涨杀跌”的起点会在哪里。没有什么价格可以永远高速增长，人们懂得这个道理，再加上最近经济增长速度的放缓，对楼市的观望再正常不过了。居住是一个基本的需求，一个有居住需求的人或者家庭很难等待五年、十年去观望，即便价格已然开始下跌，有效的需求总会在其中某个时刻起作用。jlsf
所以，从市场的需求方出发来考虑，楼市由“追涨”变成“杀跌”的条件并不充分。当然，随着经济增长速度的放缓，楼市也很难像上个十年那么繁荣。jlsf
五、楼市的问题不在于价格而在于体制和结构jlsf
从纯粹的市场供需角度来讲，目前的房价没有什么不合理，楼市也不会就此一蹶不振，而这些结论并不代表着这个市场本身是合理有效的。jlsf
从供给角度来讲，国有土地存在买卖的双重垄断，而农村集体的土地和房产不可以卖给城镇居民，人们对住房的需求只能通过垄断的土地供给才能满足，所以商品住宅价格不可谓不高。而其他市场机会的供给则是严重不足的，行政体制垄断了本来由社会和公众分享的投资渠道。jlsf
需要警惕的是，如果从财政、金融直到经济增长本身，都被过多捆绑到房地产市场的繁荣上，整个经济体系的风险将被放大，房产行业变得太大而不能倒，一倒便万劫不复。有远见的决策者应该从给市场松绑开始，逐渐消除行政体制带来的弊端并逐步打破垄断，开放市场机会。jlsf
财产权利和市场机会被国家垄断的另外一个副作用，是带来公众的普遍不安全感，年轻人对公务员和国有企业的就业机会趋之若鹜，企业家对政府权力俯首称臣，买房子也成为一个家庭获得安全感的必要途径。这就造成在需求角度，往往是举家之力来为一个本没有购买能力的年轻人来购置住房，这与西方国家是非常不同的。jlsf
正是经济体制和社会结构本身的扭曲，带来了高房价和高空置率的并存，造成了房价给政府、社会和公众带来了紧张感。虽然目前一定规模的住房空置是合理的，楼市拐点的形成条件也不充分，但是消除体制和结构本身的扭曲则更为重要和严峻，否则，虚假繁荣的楼市只能证明国家和社会的凋零。jlsf
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