[摘要] 进入2014年房地产住宅市场日益萎靡，但地产转型升级方向之一的养老地产却大放异彩。
进入2014年房地产住宅市场日益萎靡，但地产转型升级方向之一的养老地产却大放异彩。
今年两会，养老话题成为提案中的重要关键词。在政策层面，土地问题、税收补贴、建设补贴等支持政策开始具体落地，徘徊10年不曾推动的“以房养老”也开始从纸面走向试点。北京、上海、广州、深圳等城市纷纷发文支持养老产业发展。
养老市场热度亦不低于政策环境。2014年前5个月，平安人寿、前海人寿、太平人寿3家保险公司新增养老地产投资额合计约为36.5亿元。万科集团、复星国际、保利地产等房地产企业亦在谨慎战略下展开了新的拓展。
今年10月，万科幸福汇将正式启动，保利集团第二个养老项目西塘越一期护理院也将开始运营。接近绿城集团的人士透露，其养老地产社区乌镇雅园期核心板块也将有所呈现……企业拓展力度持续加大。
对于这样的发展态势，中国投资协会民营投资专业委员会项目主任任群表示，在产业升级、结构转型的背景下，养老地产将成为房地产业转型方向之一，国家将进行鼓励支持。
政策密集出台
土地，是养老地产发展绕不开的话题。2014年上半年，养老用地土地政策持续发布，推动了民间资本进入的步伐。
4月23日，国土资源部对外发布了《养老服务设施用地指导意见》。首定营利性养老服务设施用地，可以租赁、出让等有偿方式供应，界定了养老服务设施用地范围、用途、年期，以及供地方式。明确医卫慈善用地可抵押贷款，并规定养老服务设施用地应当纳入国有建设用地供应计划。
指导意见成为养老地产降低土地成本的重要转机。业内人士纷纷解读指导意见指出，在养老地产摸索期，土地成本的降低无疑对企业轻装上阵发展有重要意义。
“国土资源部的文件是有代表性的政府态度。同时用地范围、定义也约束了企业的炒地行为，这对行业发展是个很大的进步。”天地控股健康城总裁张华纲说。不止土地问题被纳入主管部门推动日程，与养老地产密切相关的服务人才发展也被积极推动。
6月24日，教育部、民政部等九部门联合印发了《关于加快推进养老服务业人才培养的意见》，进一步明确了关于加快推进养老服务业人才培养的总体思路、工作目标、任务措施和组织保障。保证养老产业最重要的人力资源需求。
人才短缺一直是养老机构普遍面临问题。国土部、教育部等部门联合民政部门发文，意味着之前业内人士一直呼吁的养老统筹链接工作更进一步，只有民政部门一个部门摇旗呐喊的日子一去不返。
上半年，政策密集出台为养老地产发展提供了有利条件，业内人士预测，下半年度或将出台金融政策完善行业发展条件。“土地、金融是养老地产核心，上半年出台政策提出土地可以作为银行抵押融资，但一直没有明确评价体系。下半年，相关的金融政策、商业银行具体配套政策可能出台。”雅达国际副总裁周建平指出，“目前金融支持体系远远不够。”
市场向好下的标准体系建立
“利好政策下，2014年下半年市场还将呈向上走态势，企业追加投资态势较强。”周建平说。
尽管进入养老地产的企业越来越多，但不同于传统地产开发，养老地产更注重后期运营。“如何培育运营服务团队，以及探讨后期经营模式是进入企业探讨的主要问题，养老地产开始转向服务升级。”周建平说。
但同策咨询研究部总监张宏伟指出，养老地产开发运营的标准化体系还没有成熟，以房企为主的养老地产项目仍然侧重拿地、短期出售养老地产可售型部分的商业模式，希望以此获得项目开发周期内的短期现金流，博得养老地产中长期投资运营与发展的成长空间，从而实现3~5年后养老地产持有部分的增值与运营价值。
“从下半年及未来养老地产发展趋势来看，养老地产的开发模式、运营模式等势必还会在探索中逐渐成熟。”张宏伟提出，从养老地产市场现状来看，龙头企业参与养老地产的开发与运营，一定程度上会避免当前作坊式的服务方式，有利于实现开发模式、运营模式、服务体系标准化建立，推动中国养老地产逐渐走向成熟。
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