楼市库存顶天!总理打气也未必能救这些城市
和讯网 2015-03-20 14:33
[摘要] 此次“两会”给予房地产市场极大鼓舞,然而也正是总理打气,让我们反思行业背后的隐患。短期激励无异于一剂肾上腺激素,对供求严重失衡的二、三线城市如沈阳、宁波、济南等,不过是权宜之计,救得了一时,救不了一世。
此次“两会”给予
房地产市场极大鼓舞,然而也正是总理打气,让我们反思行业背后的隐患。短期激励无异于一剂肾上腺激素,对供求严重失衡的二、
三线城市如沈阳、宁波、济南等,不过是权宜之计,救得了一时,救不了一世。
短期:政府“招”已出尽,恐救市无力 2014年,在“分类
调控”的指导下,下半年地方政府便纷纷启动救市,先是解除了执行2年多的
限购政策,继而在
公积金调整、
契税减免、
购房补贴、购房
落户、降低
首付比例等方面做文章,终由局部地区调整逐步蔓延至放松。
今年“两会”再次强调“分类指导,因地施策”,2015年地方政府将在政策调整上将有更大的主导权。然而,一方面,诸多政策,去年已多有调整;
另一方面,对于影响较大的降低首付、利率优惠不在政府的掌控之中;而
公积金政策各地调整力度已颇大,继续调整的空间不大;而政府操作空间较大的
税费减免和财政补贴等政策,面对日益较少的土地出让收入而日显紧张的财政状况,地方政府也是“心有余,而力不足”,特别是对于
土地财政依赖度高,资金来源单一的三
四线城市更是如此。
中期:需求疲软,供应畸高,部分城市或将长伴高风险 据CRIC监测,截至2015年2月底,长春、贵阳、宁波、青岛、沈阳、海口、中山、无锡、烟台、徐州、三亚和泰州等城市的
商品住宅消化
周期均在18个月警戒线以上,其中沈阳、烟台和三亚更是在30个月以上。
如果说这些城市
商品住宅消化
周期偏高,库存风险过大只是暂时性的问题。那么从中长期来看,部分城市库存风险也不容乐观。据CRIC监测,宁波、济南和大连3城市商品房土地消化周期均高达3以上,即以近三年的商品住宅去化速度计算,这些
土地储备可形成的商品房需耗费10年以上的时间来完成去化,武汉、青岛和常州土地消化周期也在2以上,未来同样存在较高的库存风险。
随着
房地产市场发展,基本住房需求得到满足,以及
人口老龄化趋势下,
刚性需求日趋下滑,库存过高对于这些城市而言,并不是一时半会能够解决的,将会伴随他们相当长一段时间。
长期:房地产步入新常态,行业规模下滑趋势已定 房地产经过十多年的高速发展,也将随着宏观经济一起进入“新常态”。且在经济结构调整的过程中,在去房地产化的指引下,房地产行业下行趋势已不可避免的事实。
一方面,
房地产市场的发展有其自身规律,有高潮必定也会有低谷,经过十几年的高速增长,居民住房需求基本得到满足,2014年住宅
商品房销售面积已超过10亿平方米,是1998年的近10倍,城镇
人均住房建筑面积也已近35平方米,部分城市已严重供过于求,未来房地产行业上行空间已十分有限。另一方面,我们已进入
人口老龄化社会,生育率低下,由人口增长带来的新生住房需求将日益萎缩。因此长期来看,房地产行业下行已不可避免。
从此次两会的态度来看,为了拉动投资和消费,提振经济,房地产作为支
柱产业维持稳定的基调已经十分明确。此外农村
集体土地流转和
新型城镇化的推进也将为房地产发展持续注入新的活力。然而,短期来看,政府扶持将提振市场信心,一定程度上刺激需求,但是政府无力回天,难解决根本性的问题;中长期看,房地产行业也不得不遵循其发展的必有规律,行业下行已势不可挡。
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