[摘要] 备受国内外关注的国家“一带一路”建设顶层设计规划终于在3月28日亮相。国家发展改革委、外交部、商务部在这一天联合发布了《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》。
备受国内外关注的国家“一带一路”建设顶层设计规划终于在3月28日亮相。国家发展改革委、外交部、商务部在这一天联合发布了《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》。
在版面中，圈定重点涉及的18个省，包括新疆、陕西、甘肃、宁夏、青海、内蒙古等西北的6省，黑龙江、吉林、辽宁等东北3省，广西、云南、西藏等西南3省，上海、福建、广东、浙江、海南等5省，内陆地区则是重庆。此外，规划还提及要发挥港澳台地区在“一带一路”的作用。
在这份设计规划中，各省在“一带一路”中的定位及对外合作重点方向也被明确。比如，新疆定位为丝绸之路经济带核心区，主要是深化与中亚、南亚、西亚等国家交流合作；云南则是建设成为面向南亚、东南亚的辐射中心；东北3省则是建设向北开放的重要窗口。
商业地产将迎来大量机会
商业地产，在外界的各种解读中被大大忽视了。我们认为，基建先行，一带一路有望开启中国第四次投资浪潮。其中产生的大量人流、资金流和信息流，势必会带动各地商业地产的发展，并且带来大量的商业机会。
在此之前，中国经历了三次投资浪潮。次是1993年，当时邓 小平刚刚南巡讲话，分税制改革还未出现，各地掀起市场经济的波投资热潮，当年全社会固定资产投资增速达到创纪录的62%；第二次是2003年，亚洲金融危机中发生的产能收缩，在这时告一段落，2001年入世的制度红利和人口红利又发生了叠加影响，房地产和制造业投资迎来黄金增长期，推动全社会固定资产投资连续三年保持25%以上的高增长，直到金融危机爆发。第三次是2009年，在全球金融危机带来的巨大压力下，中央果断推出4万亿的一揽子刺激计划，当年固定资产投资增速达到30%，拉动中国经济迅速触底回升。
在那之后，投资便在产能过剩的压力之下持续回落。尤其是2013年八项规定以来，地方政府明显消极怠工，全社会的固定资产投资增速从20%以上，大幅滑落至15%，创2001年以来的新低。不过，随着“一带一路”战略进入落实阶段，投资低迷的趋势可能出现逆转，中国经济的第四次投资热潮可能即将拉开序幕。
从纯经济角度看，相关项目建设将直接或间接地拉动投资和经济增长。我们根据公开数据统计发现，各地方“一带一路”拟建、在建基础设施规模已经达到1.04万亿元，跨国投资规模约524亿美元，考虑到一般基础设施的建设周期一般为2-4年，2015年国内“一带一路”投资金额或在3000亿-4000亿元左右；而海外项目（合计524亿，每年约170亿美元）基建投资中，假设1/3在国内，2015年由“一带一路”拉动的投资规模或在4000亿元左右。考虑到基建乘数和GDP平减指数的影响，我们预计将拉动GDP增速0.2-0.3个百分点。
在这些数字背后，蕴藏着大量的商业地产（专题阅读）机会。其机会来源于三个方面：，基建的大规模投入，势必会加快城市化进程。城市规模扩大后，就需要改变以往大家都到市中心集中购物的方式，需要有更多不同级别的商圈。第二，品牌在城市纵向延伸开店的需求。尤其是一线和二线城市，品牌进入城市一个阶段之后，都有扩张规模、开设更多店铺的想法，这对区域购物中心的招商形成了有益支持。第三，当GDP被拉升的时候，消费者有更多的消费意愿和需求。而且，消费者本身在中国正处于一个换代阶段，之前老的百货基本上面向的都是六零、七零后的顾客，现在已是八零后甚至九零后主导的阶段，这些年轻人是不善家务，更追求便利，更感性的顾客，他们在生活上对商业场所有更大的依赖性，且更需要在近距离内方便地消费。
也正如此，我们有理由相信，一带一路给商业地产带来了大量的机会。而其中，“一核两关键”勾勒重笔。我们认为，福建很可能成为一带一路“两圈两线”写意画的核心，而新疆、广西则有可能成为关键区，其他包括陕西、江苏、甘肃、内蒙、云南等十多个省区市或为辐射区。
以新疆为例。出租车起步价为10元、一碗普通的拌面要16元、想吃一顿全聚德要提前一周预约——这不是上海，这是乌鲁木齐！
即使没有一带一路，乌鲁木齐也是一个富裕的城市。它的人均GDP超过10000美元，超过了成都、郑州、西安等二线城市，但从商业形态来看，乌鲁木齐却远远落后于中国大多数的二线城市。
RET睿意德在新疆实操项目时发现，目前乌鲁木齐零售商业以传统百货和超市为主，购物中心缺乏，整体市场呈现出由传统百货业向购物中心过渡的阶段。业态和品牌丰富的一站式购物中心在乌鲁木齐还处在发展的初期，目前已开业运营的只有汇嘉时代广场和丹璐购物中心。受物流、运营及人员等成本的考虑，很多品牌商在考虑西部的拓展时，乌鲁木齐都处在暂不考虑或暂缓考虑的行列，城市的品牌丰富度及档次都远不及内地。而乌鲁木齐乃至整个新疆对于时尚、新事物的追求和欲望却愈发强烈，对于快时尚等在内地风靡的业态，渴求而不可及。经济发展与零售供应脱节，商业形式亟待升级，以满足日益增长的消费需求。换言之，在这里“有钱没地方花”。
当中国大多数城市的实体商业深受电商冲击之苦的时候，在乌鲁木齐，电商却仍是一个缺口。从数据上看，新疆网民为淘宝贡献超过20亿元，但这也仅仅占到总交易额的0.25%。受物流成本和速度的影响，乌鲁木齐消费者在网购时需要支付高昂的运费并等待较长时间才能收到货品。因而当地绝大部分的消费还是在线下实体商业中完成，这为实体商业的发展提供了更为有利的发展空间。
仅2014年，RET睿意德就在新疆服务了5个项目，商业面积总计228万平方米。其中，由RET睿意德提供策略顾问和招商代理服务的德汇 新天地，也是乌鲁木齐超过50万平方米的城市综合体，涵盖商业、写字楼、公寓、酒店等多种产品业态。在RET睿意德的帮助下，该项目定位为全疆孕婴童主题购物中心，拥有全疆大的300米天幕街，南北全长300米的商业步行街也成为乌鲁木齐大的商业地标。除此之外，该项目还拥有乌鲁木齐大的智能停车场和6,000平方米超大会展中心。现在，华润万家、中影国际影城和金太阳游乐园等2000余家金质租户已强势入驻。每天吸引来自俄罗斯、哈萨克斯坦、吉尔吉斯坦等东欧和西亚众多国家及新疆全境的零售批发商和消费者前来，日人流量过万。
还有哪些城市可获益
除了新疆乌鲁木齐，还有哪些城市从商业地产的角度来说是潜力城市？我们从RET睿意德中国商业地产研究中心提供的数据可窥一斑。
RET睿意德在市场调研中发现，新疆被定位为“丝绸之路经济带核心区”，与其相邻的甘肃及陕西省的西部内陆城市潜力巨大。在RET睿意德中国商业地产研究中心发布的《2014年商业地产 中国潜力城市40强》报告中显示，2014年宏观经济潜力排名前十的城市中，西部城市乌鲁木齐、兰州、西安占据三席。这些新丝绸之路经济带贯穿的城市，与西亚各国家加强经贸合作，城市商业潜在需求旺盛。
尤其是乌鲁木齐凭借着强劲的增长优势，一跃成为宏观经济潜力城市排名的位，高达15%的GDP增长率和16%的社会消费品总额增长率，积聚了大量待消化的消费潜力；同时，兰州和西安的多项经济指标的增幅也均超过10%，经济潜力巨大。
在人均消费性支出与人均可支配收入的比值中，东北三省的长春达到84%，是超过80%的城市；而“一带一路”涉及节点城市中的西安、乌鲁木齐、兰州、合肥、贵阳、沈阳、大连、哈尔滨等超过平均值68%，发展滞后的商业已远远不能满足高涨的消费需求，可以看到中西部及东北地区的消费需求更旺盛，商业发展潜力巨大。
在开发商青睐的“一带一路”城市中，内陆城市武汉、长沙、成都、西安、合肥、郑州等成为热门的商业开发潜力城市，尤其是武汉和西安，除在2014年新增多个商业地产项目，房地产投资总额也居于前列，并保持着超过20%的增速，成为商业地产开发新热土。从开发商的项目落位来看，有政策红利的太原、兰州等三线城市成为国内的大型商业地产开发商扩张的新方向。
在零售商青睐的潜力城市中，中西部的成都、重庆、太原、贵阳的零售品牌门店增长均在50%以上，数量增长来自城市经济建设速度加快和集中商业密集入市，此次一带一路政策的刺激下，零售商将加快入驻中西部城市的步伐。高端奢侈品牌方面，西部的成都、重庆、西安等城市都出现了100%以上的增幅；相比之下，沿海城市门店数量增速放缓，均小于50%。政策红利的中心城市表现出强劲的市场潜力，未来将会是奢侈品牌的重点布局地区。
轻奢与快时尚品牌在无锡、太原、南昌、贵阳等地的门店数量均超过100%，超过一二线城市，释放出强劲的市场活力。餐饮品牌中，咖啡和甜品品牌的扩张速度很快，2014年西安、大连和无锡等城市的门店数量增长超过100%，政策红利影响下，旅游型、消费型城市将继续成为咖啡与甜品品牌优先进驻的选择。
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