[摘要] 蝉联全球大住宅企业桂冠的龙头公司万科,在没有可参照企业的背景下,如何在未来十年找到新商业模式?国内资本市场对万科增长前景的疑虑仍未打消。
蝉联全球大住宅企业桂冠的龙头公司万科，在没有可参照企业的背景下，如何在未来十年找到新商业模式？
国内资本市场对万科增长前景的疑虑仍未打消。
4月14日，万科股价报收14.12元，相对于港股19.02港元有超过7%的折价。在国内股市持续大涨背景下，这是为数不多A股较港股便宜的公司。
事实上，数天之前万科一季报业绩预减的公告，也真切反映着资本市场对万科的疑虑。尽管万科在公告明确表示，“按照万科的计划，预计今年净利润同比仍将增长”，但公告发布当天，万科股价仍出现下挫，而当天上证指数则继续上涨。事实上，自一年前入选《东地产财经周刊》中线股票池以来，万科股价表现居全部12只投资标的末位。
探路新模式
“中国式模仿已经到头。”4月9日的一场论坛上，万科董事长王石如是说。
的确，对一家曾经视帕尔迪等房产巨头为学习对象的公司，当超越了曾经的偶像之后，置身于中国特有的发展模式下，前行的道路再无参照。
“未来十年，万科重要的业务仍将是住宅。但为了保持良好的增长，并为之后的第二个十年发展期奠定基础，万科需要坚定转型，在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。”近日在万科2014年业绩说明会上，万科总裁郁亮如上表示。
2014年是万科成立30周年，也是万科转型元年。在业务上，万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向；在管理上，万科以合伙人机制为核心，推出项目跟投制度和事业合伙人持股计划，为经营转型提供制度支持。
2014年万科实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%，在商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。2014年万科实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，增幅略低，同比分别增长8.1%和4.2%。
作为一家营收超2000亿的公司，当行业天花板隐约可见之时，如何寻找新的增长点，是摆在这家30岁公司面前的一道难题。
“转型时期的万科，正在试图找1，找到1之后，再在1的基础上看看能不能复制到10甚至100。”万科总裁郁亮这样形容万科正在经历的转型。
未来十年住宅仍将是万科的主要业务，另一方面，在传统的住宅业务以外，万科计划加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产；创业产业园、物流地产等产业地产；以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。
类金融化操作
“2014年我们投资出现大幅度增长，背后其实都是一些类似金融化的操作所带来的。”谭华杰透露，金融化发展是万科未来非常重要的发展方向。
2014年，万科实现投资41.59亿元，较2013年大幅增长313.78%。公司投资主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的。
万科表示，公司虽出让了部分开发项目或商用物业股权，或在部分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例，但一般情况下此类项目或物业的经营管理仍由公司负责，公司因此可收取一定管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。这样的安排，有利于提升公司的投资。
如何增加与员工的关联性，万科提出了相应的平滑风险的管理人项目跟投制度，力求控制费用流出与管理人流出。具体做法是，除旧改及部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，除公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与跟投。截止报告期末，公司开放跟投项目47个，申请跟投达到9089人次。
谭华杰透露，去年大概有接近70%万科地产员工参与了公司跟投。“从去年开始我们任何正式项目都必须有跟投，这是强制性的。今年会进行跟投制2.0、3.0版本升级。”
万科的另一项重大变革是提出事业合伙人。2014 年5 月，公司启动事业合伙人持股计划，1320 位员工成为公司首批事业合伙人。截至2015 年1 月27 日，集合计划共持有本公司A 股股份4.9亿股，占公司总股本的4.48%。合伙人持股计划的推出，进一步强化了管理团队与股东之间共同进退的关系，确保了事业合伙人与股东利益的一致性。
郁亮指出，无论是跟投计划、持股计划还是事业合伙人计划，都是对万科经营管理团队包括骨干员工一个提升自己竞争能力的方法，是一个公司重要发展机制，也是彼此来实现共创、共担、共享的一个机制。
钱多任性
2014年商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降9.1%和7.8%。而万科销售实现全年销售面积1806.4平方米，销售金额2151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%，并实现销售回款2090亿元。
受益于积极销售和谨慎投资，2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，同比增长2069%，增长了20倍。年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，为2006年以来低水平，一般来说，房地产行业净负债率40%一般都是属于偏低水平。
“我们一不小心钱多了一点，钱多就是任性一点。我们也在寻求投资机会。不少企业、发展商可能并不想再做下去了，这就有很多投资机会。一手地价没有下来的迹象，但是二手的地这种机会还是蛮多的，我们有钱就可以有更多这样的机会做这样的安排。”郁亮说。
提及2015年的营业规模，郁亮坦言规模不再重要。“我们早就放弃速度和规模，今天重要的事情就是做好转型。”
“政策对市场健康发展会起到至关重要作用，但是本身并不改变趋势。中国黄金到白银时代是市场趋势发展的必然阶段，不会因为我们政策调整而改变这个判断。”郁亮说，“我们深信不疑房地产白银时代已经来临。”
万科是否能够华丽转身，十年内完成白银时代的探路，时间将会给出好的答案。
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