中国古代"不动产登记"没有土地证只看"契约"

李开周 （职业撰稿人）

古代中国没有土地证，没有登记簿，一旦发生不动产纠纷，只能靠契约来判决，而契约是可以造假的，你伪造一份卖契，就能白占别人的地皮和房子，如此荒诞的案例在中国古代史上屡见不鲜。

宋太宗在位时，一个名叫赵孚的法官就曾经感叹说：“庄宅多有争诉，皆由衷私妄写文契，说界至则全无丈尺，昧邻里则不使闻知，欺罔肆行，狱讼增益。”意思是说房地产纠纷越来越多，几乎每一宗纠纷都涉及到虚假契约，而且官方又无从查考，很多案件只能悬而不决。

为了解决这个问题，赵孚上奏太宗，建议进行不动产登记：将每一宗不动产交易都登记在册，当民间发生纠纷时，以官方登记簿为准，凡跟簿册不一致的，一律视为伪契。

宋太宗采纳了他的建议，随即颁发圣旨：“应典卖倚当庄宅田土，今后并立合同契四本，一付钱主，一付业主，一纳商税院，一留本县，违者论如法。”以后无论不动产买卖还是不动产抵押，一律要签四份合同，一份交给买方，一份交给卖方，一份交税务局备案，一份交县政府备案，否则以违法论处。

宋太宗的做法非常合理，也非常有意义，既有利于明晰产权、减少纠纷、保护民产，使其免遭巧取豪夺，又有利于增加税收—过去老百姓为了逃交契税，买卖房屋很少过户，现在好了，交易双方必须拿着契约去衙门登记，想偷税漏税也不可能了。

可惜的是，太宗的圣旨并没有真正推行下去，直到他驾崩，甚至直到三百年后宋朝亡国，“天下契书之奸巧一如往时。”不动产交易很多，不动产登记很少，虚假契约一如既往，民间纠纷一如既往。

宋朝以降，每个朝代隔三差五都会呼吁一回不动产登记，结果都没能实现。包括上世纪三四十年代，国民党政府先后四次颁布《不动产登记办法》，让“一切公私房屋之所有人向地政局作确定之报告，请领登记证，并照章纳税”，响应者依然寥寥无几。可以肯定的说，中国历史上每一场不动产登记后都是以失败而告终的。

不动产登记利国利民，意义重大，这样的好政策为什么总是推行不下去呢？我觉得原因有二，一是受技术所限，二是跟体制有关。