[摘要] 上海某房地产研究院5月27日发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》称：房价收入比第一的并不是北京，而是深圳。
“房价收入比”排行
深圳高
上海某房地产研究院5月27日发布的《35个大中城市房价收入比排行榜》称：房价收入比的并不是北京，而是深圳。
小编说：今天的热点小编就摘了这一句话，但这句话背后的东西可就深了。资料显示，这次房价收入比排行榜前五位分别是：深圳、北京、上海、福州、厦门。先不说“房价收入比”这么专的名词你是不是真的懂，单单是深圳怎么它就超了北京了，就太让人费解了。到底发生了什么事，这样的赶超意味着什么？北京房价是降了，还是房子卖不出去了？北京又是地铁涨价，又是之前传的什么控制外来人口数量，诸多举措吧，终于见效了？大北京房产在时间“改善”了？话不多说，一起来看！
房价收入比是什么？比与房价之间的关系是什么？如何计算？
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40，是美国的四倍（房价比10），严重偏离合理的房价收入比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。
家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多........
按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。
房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易)、也有旧有住宅的(二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。
计算
一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：
房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：
每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入.
关系
房价收入比又是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了（北京近年的房价收入比呈现逐年下降的趋势）。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅，因为这里还有一个购房消费（或投资）倾向问题，也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出，而影响居民消费（或投资）倾向的因素就太多太复杂了。也就是说，当房价收入比下降时，如果居民不愿意花钱去买住宅，仍然可以简单地归结为“房价高”，这显然是不合理的。
合适收入
国内目前流行的3至6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（AndrewHamer）在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例，哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。
根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4。1998年与北京当前年平均家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2.1～20，平均值和中位数分别为9和8.1。如果这样比较起来，北京的房价收入比基本与这些国家的平均水平相当。
如上所写，98年到02年的现状是政府控制廉租房与经济适用房，其比率占到总体供房的90%,03年开始政策改变，经济适用房商品化，导致土地供给卖给开发商，也就是地价一年疯涨一年胜一年，地方政府从中保八八年，如09年厦门调查房价收入比就高达14倍，北京等就不说，同比美国的3.9倍，你就知道我们是处于一个什么社会。
房价收入比的合理性与房屋实用寿命、房屋功能效用、收入的变化状态、国家的特殊国情相关。（如房价收入比超过房屋寿命是警示房价收入比不合理，反映市场的畸形和失衡或因为特殊原因制约）。
消费形式
目前人们评论房价收入比高低，无非是希望人们都能买得起房。实际上，房价收入比在2～3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德国、瑞典）。而房价收入比很高、达到25～30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上（如匈牙利、保加利亚）。日本的房价收入比连续多年下降、美国的房价收入比也处在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的变化（东京低于50%、美国为68%左右）。
因此，评价房价收入比不能笼统的做对比。要重点关注该国的商品房占整个房源的比重。东欧国家房价收入比高，但住房自有化比例却很高，主要是因为该国自建房多，商品房只占极少一部分。
房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”呢？中国在城镇住房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢？我认为是时候了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有的好坏之分。
三个态势？ 35城房价收入比概况揭秘
分城市来看，35个大中城市的房价收入比有以下三个态势：
一是，呈现出东、中、西梯度递减的态势，且相差幅度较大；
二是，一线城市明显整体高于二线城市，深圳、北京、上海、广州分列、三、四、五位，但个别东部二线城市如厦门迅猛赶超，目前位列第二；
三是，经济发达城市高于经济欠发达城市。
上述房价收入比报告选取35个大中城市并作出以下分类：北京、上海、广州、深圳4个城市为东部一线城市，天津、石家庄、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、海口12个城市为东部二线城市，太原、长春、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙8个城市为中部二线城市，呼和浩特、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐11个城市为西部二线城市。
与2013年相比，2014年有18个城市房价收入比出现下降。其中，银川、杭州和南昌降幅较大，这主要源于商品住宅销售均价的下挫，其余16个城市多数是因为人均可支配收入涨幅快于房价涨幅。
35个大中城市房价收入比均值为8.7，有14个城市房价收入比高于该均值。两个典型城市，2014年杭州楼市显著降温，房价收入比趋于合理。而厦门房价大涨，房价收入比增长过快，对楼市健康发展不利。
分区域来看，东部一线城市延续去年的排名，且差距较大。令人意外的是，深圳再次取代北京位列首位，房价收入比高达20.2；东部二线城市房价收入比相较去年上升0.4，均值达到9.2；中部二线城市房价收入比六成上升；西部二线城市房价收入比延续下降趋势。而剔除可售型保障性住房后，2014年35个大中城市房价收入比均值为10.6，其中深圳、北京、上海、福州、厦门5个城市遥遥领先，深圳高达21.7，超越北京跃居首位。整体上看，房价收入比排名靠前的，多为东部城市。
不过，值得客观考量的是，受数据可得性影响，上述报告采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计局的官方数据，其中，商品住宅特指一手房，不包括二手房。在二手房市场逐渐占据一线城市半壁江山的情况下，上述某研究院的研究结论仅能作为一种参考。
还有比股市疯狂的？深圳楼市！
5月23日，深圳暴雨红色预警，三处楼盘同时开盘共推1600余套房，但超7000人在瓢泼大雨中在售楼现场排队等候。这1600套房源终4售罄。现场一位购房者说，“有什么买什么！”如今，深圳龙华新区房价也迈入“4万”时代，这个位置偏远、配套欠缺的关外地域只用了5年时间就从刚刚过万到冲破4万。“深圳就是这么任性，买二手房，业主居然说把定金打过来再看房。”
深圳楼市在3·30新政后几近失控。不到两个月时间，部分热点区域，如前海、龙华、宝中等片区“跳涨”，房价飙升近40%。
截至目前，深圳市政府并未对飙涨的房价进行干预，仅从舆论上引导市民理性购房。一位政府人士对记者直言，这是市场行为，地方政府控制不了。
“政府肯定不希望房价大涨大跌，但3·30政策是中央部委出台的，面对房价上涨，本地政府确实没有什么办法可想。”深圳市规土委一位内部人士告诉记者。
深圳房价会不会继续上涨？
深圳楼市近期的表现在一线城市中一枝独秀。
“至少今年不会有收紧的调控政策出来。”上述深圳规土委内部人士表示，今年政府首要任务是保增长，房地产回升有助于稳定经济。
根据深圳官方的测算，如果房地产投资增速能保持在20%以上，将对经济增速维持8%—9%提供有力支撑。数据显示，去年深圳房地产投资增速为20.5%，今年一季度增速接近30%。
“新批预售多少还是取决于市场，市场好了开发商自然会加快速度拿预售证，市场不好就会放缓，政府的审批只是准入制，达到条件都会放行。”深圳龙岗区城市更新办人士对记者说。
3·30新政后，房企推盘积极性高涨，在预售方面，供应也呈增加态势。截至4月末，深圳商品住宅累计批准预售132.41万平方米，同比增加124.2%。但由于去化速度过快，市场供求仍较为紧张。
隶属于深圳规土委旗下机构的一位智囊专家日前公开表示，深圳房地产市场大的问题是库存不足，没有新地可用，旧改的周期长，难度也大，供求关系紧张会长期存在，到今年年底，深圳房价上涨的速度会很快。
值得关注的是，由于该智囊专家参与了多年房地产调控，在某种程度上代表了政府的观点。但一周后，该政府智囊专家又改变口风发文安抚，列出深圳住宅批准预售、住宅投资量、新开工面积、施工面积等数据，表示楼市后期供应将保持充足，市场不必过分紧张。只要限购不取消，大规模的投机就不会存在。
上述智囊专家认为，综合考虑，深圳政府不会轻易放松限购，以保证本地刚需的购房机会。但今年深圳政府准备调整普通商品住宅标准。此外，还可能减免部分税费，取消 90/70政策，调整限外政策。
该智囊专家还表示，政府不应该用太多的行政手段去干预市场机制，应用金融和税收以及土地供应的手段来解决问题。
这种市场导向正迎合了房企的需求。今年以来，深圳的限价政策也得以取消，高房价备案不再受限制。目前，深圳政府也并未从口头或行动上干预深圳开发商的涨价行为。
“既然要回归市场经济，价格就应该由市场自身去调节，政府管控房价不合理。”中骏地产深圳营销总监谢永超告诉记者，该公司一楼盘今年调价幅度超过50%，但仍供不应求，现在发愁的是无房可卖。
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