[摘要] 网友王先生近日向本报求助：王先生曾因未及时归还大学助学贷款而在银行留下了不良记录，虽然急着买房，却无法顺利办理银行贷款。于是，2015年1月，王先生与自己的堂弟商量，想以堂弟的名义买一套房子并办理贷款，购房款及银行贷款都由王先生支付，房子归王先生 。
网友王先生近日向本报求助：王先生曾因未及时归还大学助学贷款而在银行留下了不良记录，虽然急着买房，却无法顺利办理银行贷款。于是，2015年1月，王先生与自己的堂弟商量，想以堂弟的名义买一套房子并办理贷款，购房款及银行贷款都由王先生支付，房子归王先生 。
王先生的堂弟觉得这事儿对自己没坏处，又是亲戚相托，就一口答应了下来。2015年3月1日，在王先生及家人的陪同下，王先生的堂弟与房产开发商签订了购房协议，并于2015年4月10日办理了房屋产权手续及银行住房抵押贷款手续。随后，王先生就开始装修房子，除购房首付款外，还交了房屋交付后的物业费、燃气费、取暖费等，并一直偿还着银行贷款。
虽然一直住着房子，可房产证上是别人的名字，王先生心里还是不踏实。4月底，在王先生的要求下，堂弟与他签订了一份书面协议，再次明确了王先生对房屋的 权。
然而，近，堂弟因做生意赔了钱，便以房产证是自己的名字为由，想把房子抵押出去。王先生心里有点发慌：房产证上写的是堂弟的名字，如果他耍赖的话，自己该怎么维权呢？
确权协议可对抗房产登记的效力
河南天基律师事务所律师张佳佳说，王先生遇到的问题在生活中并不少见。对于此类案件，尽管房屋登记在他人名下，但房屋的归属权应当以购房时双方当事人的真实意思为根据，综合房款支付，房屋交付、居住、使用情况来确定房屋归属。本案中，王先生借堂弟的名义购买房屋、登记房屋产权，购房款实际由王先生支付，房屋也由王先生实际使用，且双方签有房屋确权协议，因此房屋的 权归王先生 。
张佳佳还说，虽然房产证上登记的是王先生的堂弟，但是房屋产权登记产生的是对社会公众的公示、公信力，目的是保护善意第三人的权利。房屋产权登记的效力，仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该房屋的权利人。在该房屋物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以否定这种推定的效力。本案中，王先生和其表弟签订的确定房屋归王先生 的协议是双方的真实意思表示，协议内容能够证明房屋真正的归属权，再加上房屋的首付款及银行贷款等各项费用都由王先生支付，并且王先生已实际占有、使用了该房屋，王先生可以这些证据为依据主张自己对房屋的 权。用他人名义购房需留证据防风险
张佳佳指出，根据《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，在进行房屋产权登记时，申请人应当向登记机关交验有效证件。房产登记管理部门在办理产权登记时，基本上只作形式审查，即仅仅审查申请人的有效证件和相关材料，如果证件真实、材料合法，就会发给其产权证书。《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”如果想主张房屋 人和产权登记的不一致，真正的权利人必须拿出证据证明房屋是自己购买的，然后去申请变更登记。因此，现实中，借用他人名义购房就会产生一定的法律风险。
如果名义上的产权人主张自己对房屋的 权，而房屋的实际 人无法出示有力证据推翻对方的主张，就面临着失去房屋的风险；如果名义上的产权人私下出售房屋，第三人因基于对房产登记的信任而购买了房屋的，可以因善意取得而得到房屋 权。
因此，在生活中，应当避免用他人名义购买房产。特殊情况下确有这种需要的，应尽量选择可靠的、守信的熟人、亲友，双方签订明确的协议，约定好房屋权属问题。房屋的实际 人还要充分行使对房屋的处分权，如装修、居住房屋或将房屋出租给他人，并注意保留装修合同书、相关居住证明和出租协议等，还要保存好自己付款的证明，包括支付首付款及归还银行按揭的记录。在遭遇法律风险时，可以依据这些证据向法院主张变更房屋 权，然后再凭生效判决书到房管部门办理变更登记。
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