[摘要] 买房是大事，花了大半辈子的积蓄，只想找一处温馨的港湾停靠，只是各行业都有自己的潜规则，成交势头火爆的楼市，开发商们更是八仙过海，各显神通，乱花渐欲迷人眼，如何在暗潮汹涌的楼市，寻找到一处舒心的住处？
买房是大事，花了大半辈子的积蓄，只想找一处温馨的港湾停靠，只是各行业都有自己的潜规则，成交势头火爆的楼市，开发商们更是八仙过海，各显神通，乱花渐欲迷人眼，如何在暗潮汹涌的楼市，寻找到一处舒心的住处？
买房防忽悠秘籍，带大家揭秘地产圈里那些不得不说的秘密，借大家一双慧眼，让你看个明明白白，避免吃亏上当。
招：促销活动都是浮云 才是王道
许多开发商，喜欢通过促销活动卖房子，如装修，车位，更有甚者打出‘0首付’旗号，吸引购房者前去看盘。对于有置业需求的客户来讲，这些“买一送一”的活动的确 具有诱惑力。不仅省去了装修的大笔费用，也省去了装修上设计的烦恼，简直是一举两得。而“0首付”更是为买房人雪中送炭，只是这样的促销，真的能带来真真正正的实惠吗？
俗话说，羊毛出在羊身上，面对各种“实惠”，确实需要买房人擦亮双眼，去伪存真。
广告宣传单上，那些装修、家具好像跟户型设计 的天衣无缝十分完美。殊不知，买房虽然送了装修，家具摆放完整。可当你真正用起来才会发现，开发商设计的摆放永远不是生活中便捷合适的摆放位置，只是为了让户型显得更加宽敞。当你把家具挪走的时候，你会发现 管线都不对，后是什么也摆放不进去。而且买房的价格算下来也比那些买了毛坯自己装修的要贵出一大截。
有些楼盘的“”实际是将房价做一定提升后，再对首付进行“减免”。比如一套原价在31.5万元的房源，开发商将价格提高到45万元后，首付30%的13.5万元由开发商给消费者“减免”，剩余的70%，即31.5万元全部可从银行贷款，从而实现“”。据了解，除了这种“”方式外，有的开发商还采用先行垫付必需的首付款，再让购房者以分期或一次性偿还的方式实现“”。
还有一些开发商，在广告中打出惊悚的价格，引起购房者的关注， “低首付XX万”“100平方米三房只需要XX万”“不能再低了”这种广告语，这种抄底低于市场价的广告语十分吸引那些钱不多却有置业需求的购房者。实质近楼盘广告中已经很难再看到富有创意以及引人入胜的炫彩画面，大部分开发商都将一个个惊悚的数字作为自己宣传广告的主调。如果细心的人会发现一个共性，几乎 的数字旁都隐藏着这样两个不易被人发现的一个字——“起”。
还有一些开发商广告上说 幅度多大，实际只推出了几套特价房，无论朝向、位置、户型都是 房源中差的，几乎连置业顾问都放弃了销售，而即便是这样的房子，一般都会被告知已经没有了。在看完广告后，兴致勃勃的冲向售楼部时，购房者得到的总是和想象中相去甚远价格。
以上种种，都是开发商的营销手段，如果你觉得捡到了大 ，那就大错特错。神马促销活动都是假的，只有把房价降下去才是王道!所以，买房时，货比三家很重要，理性看待，根据自身需求做出决定，不要盲目入市。
楼市广告铺天盖地，动之以情，晓之以理，洋洋洒洒几十字，靠着美景规划吸引买房人，去了之后才发现“理想很丰满，现实很骨感。”事实上，很多时候广告只是楼盘的一种形象推广，无非是想获得消费者的注意力，继而提高楼盘的 度和热度，而里面往往有夸大的成分，现楼实景才是有说服力的广告。
今天，带大家识破广告里的小伎俩，看穿广告里的 “潜台词”。
第二招 楼市广告迷人眼 警惕广告“潜台词”
伎俩一：谈享受不谈地段
很多人都想买一套环境优美、 公交线路的小区住房，这样不仅上下班方便，在空余时间还能就近欣赏美景。可是在各种地处偏僻的楼盘广告中，地段成了不能说的秘密。“快来度假吧，在这里您将享受到田园生活的惬意……”实际，在这处楼盘，田园生活的惬意早已经脱离了方便快捷的交通线路，成为了可隐居的地方。
有的广告宣称无敌海景，但其实只能站到小区的高处，隐约看到一丝海景而已。许多广告宣称距 5公里或10公里，但这些大多指的是直线距离，并非现有道路的实际距离。
伎俩二：讲购买不讲产权
“首付30万，不限购”。在楼市“限购令”下，有别于70年产权普通住宅的楼盘，成为新宠，不过，对于达不到70年产权这一点，绝大多数广告却是只字不提，其实很多不限购的楼盘只是商业地产。
伎俩三：说优惠不说价格
在持续调控下，购房人渐渐形成了房价下降的预期，楼盘广告也投其所好，用特价优惠、超低价格的字眼来吸引大家关注，不过，在问询之后得知，价格优惠不过只是一个噱头，全部楼盘中有优惠的几套也带有户型不好、层高不佳等问题，能看中的房子还是得原价购买。
伎俩四：炫美图不炫实景
宣传的楼盘一定会配有一张极具吸引力的图片来展现，居住周围绿树葱葱，娱乐设施也是一应俱全。蓝天白云都能倒映在楼盘周围的河流中。而实景却是图片的巨大反差，有树木却并不葱葱绿绿，周边的娱乐设施鲜有几个，看不到有蓝天白云倒映的河流，有的只是小区内假山下的人造湖水，在湖水不干涸不浑浊的情况下能看到缩小版的蓝天白云。
广告里的那些潜台词
交通便利=有火车站
享受=毛坯房
山水之间=青岛郊区
白领=面积20平米
时尚社区=彩色涂墙
火热预定=无人问津
荣誉出品=无名开发商
敬请期待=没有房产
边上有家银行： 商务区
偏远地段：远离闹市喧嚣，尽享静谧人生；
郊区乡镇：回归自然，享受田园风光；
闹市：坐拥城市繁华；
挨着臭水沟：水岸名邸，；
挖个水池：东方威尼斯，演绎浪漫风情；
挖个水沟：亲水豪宅；
水能流动：叠水丽景；
地势高：视野开阔，俯瞰全城；
地势低洼：台地叠景，冬暖夏凉；
外立面贴砖：托斯卡纳风格；
卖不动打折：回报客户；还卖不动再打折：回报社会；
购房过程中，不少购房者由于缺乏经验，很容易被置业顾问洗脑，一番推销和忽悠之后，便对置业顾问深信不疑，却不知他们的口头许诺和售楼处的沙盘规划，暗藏着不少陷阱，买房过程中，理智冷静很重要。究竟售楼处里藏了多少秘密？今天，小编为你揭晓。
第三招 置业顾问爱忽悠 理智冷静识谎言
沙盘比例失实
现如今，多数楼盘都是未建好先开卖，漂亮精致的沙盘成为购房者了解项目的 渠道。为了给向购房者展现更为美好的社区环境，放大沙盘上的楼间距、增加绿化面积、放大配套设施的比例成为开发商的惯用手段。大多数人会被沙盘上的高绿化率、超宽楼距、大型泳池等假象迷惑。
某楼盘近期正在开售，小编在售楼部的沙盘看到，小区里配置了会所和露天游泳池。在沙盘上，泳池处在小区的正中间，所占面积 大，以单栋楼房的面积为单位，泳池和独栋楼房的面积比例约为3:1。然而，当小编来到小区顶楼，俯瞰泳池时发现，泳池实际上为景观泳池，面积也大幅缩水，并没有沙盘上标识的那么大。
如此情况，在其他楼盘也不鲜见。如果细心留意沙盘上的细节，就可以发现沙盘上有句不起眼的字——“沙盘比例仅供参考”。
隐瞒不利规划
仔细看多个楼盘的沙盘，不难发现，沙盘上，除了一些对小区极有利的配套，如超市、车站、公园外，小区周边的地不管有任何建筑，一概用绿色的树替代。乍看上去，小区似乎被一片绿色森林环绕。但走访发现，这些用绿树替代的用途不明的空地大有文章。不少楼盘在制作沙盘时，把对自身不利的规划，如变电站、垃圾站等巧妙地用绿树替代，如果购房者不特意问起，销售也绝口不提。
刻意夸大规划
除了隐瞒不利的规划，刻意夸大规划也是一种售楼手法。如某一楼盘的宣传资料写着“商业配套齐全，有大型商场，连锁超市林立周围”，但实地走访之后就会发现，所谓的大型连锁超市只是个小便利超市，连菜都没得买，至于其他超市，距离项目步行时间都不少于30，如此算来，这个周边的范围实在是 广。
制造紧张气氛
不少开发商在售楼时，都要求购房者先 ，或下定金表示诚意，在对外宣传时，往往房屋还未售完，就宣传“全部售罄”，故意制造紧张气息，造成抢购的假象。
几乎去每一个楼盘，小编都会被告知楼盘已经被卖得差不多了，户型楼层已经所剩无几。在某楼盘，买房人一走进去，销售便热心地介绍户型，并一再表示，如果有看中的单位，就得马上支付1万元作为定金，因为单位已经所剩无几，如果不支付定金，极有可能在短时间内被他人定走。交了定金，是否就意味着把单位定下来，别的买家就不能买了？对此，销售如此解释：交了定金可以优先购买该单位。记者表现出对所剩单位不是 满意，销售见状又称，另一栋单位其实还有剩几套可供选择。
用 当诱饵
对于有小孩的家庭来说， 是置业时要考虑的首要选项。不少销售抓住购房者希望有 的心理，频打擦边球。在市北区某楼盘，销售告诉记者，项目 就有公立 和 ，小孩读书十分方便。当被问其楼盘是否有 时， 指标有多少时，销售却开始支支吾吾说不清楚。
据了解，有的楼盘即便是有 ，也不一定能兑现。部分打着“公办 指标”的楼盘中，其 是有限的，当楼盘销售到一定程度时，这些 指标有可能会用完，那么后期 的业主子女就有可能无法获得公办 指标。
“合同不用看，签字就可以，这都是我们规定的版本，合同内容不能修改”
情景再现：买卖双方决定签订居间协议或者买卖合同时，居间协议往往字体较小，文字较多，很多用语也都是专业术语，不一定能看得懂，而买卖合同的内容也很多，经过了很长时间的谈判，买卖双方想当然的认为都是按照双方的意思写的，也已经无力再翻看合同，甚至部分买卖双方想看，开发商也会说，合同不用看，都是一 样的，签字就可以了，甚至直接开发商工作人员直接翻到签字页让你签字，签字了之后合同什么内容都不知道。
潜在风险：这其中的风险不言而喻，签字了合同就生效就要承担法律责任，不能说签字后说我没看就签字了，所以可以不承担责任，这是说不过去的，况且很多纠纷就是因为没看清合同引起的，所以呢签字之前必须看清合同内容做到心里有数。
解决方案：签字前对于合同内容必须仔细的看，对于不理解的地方要让工作人员解释，依然不清楚的好询问一下律师，如果认为哪个条款对自己不利，可以要求修改，记住，没有不可以修改的合同。这样才有把握，不能稀里糊涂签了字，将来追悔不及。
“这只是意向金，买不成还是可以退的”
情景再现：购房一方有意向购房，但是既怕房子没了，又怕自己一个人做的决定太仓促，因此犹豫是不是该下定，这时开发商的工作人员说，你先下定，这只是意向金，将来不想买了还是可以退的。
潜在风险：如果您仔细看几乎 的居间合同上都会约定在产权人签字后意向金转为定金，那么转为定金后如果购房人不同意购买，定金就会被没收掉。
解决方法：没有终决定之前，不可轻易下定。
“贷款肯定可以办的出来”
情景再现：购房人绝大部分情况下是要通过贷款购房的，购房人有时也担心但是是不是能够顺利获批，如果不能获批怕承担违约责任，而此时开发商往往称自己与银行有什么样的关系或者有多年的经验或者刚刚办理过贷款，保证可以获批贷款。
潜在风险：贷款就涉及到一些不确定性因素，比如银行的贷款政策、购房人的信用和工资收入、国家的调控等因素，不排除贷款不能获批或者获批额度不足的情况，这种情况下按照法律规定购房人要用现金补足的，如果不能补足就要承担违约责任。
解决方法：在合同中明确约定贷款不能获批或者获批不足一定额度的情况下可以解除合同或者约定即便要承担违约金，也承担一个较为轻微的违约责任，使风险可控。
购房之前了解开发商的资信是 重要的。因为在合同签订后，购房者通常会向开发商支付一部甚至全部房款。这样，购房者将面临很大的风险，一旦开发商由于种种原因不能交房甚至开发企业破产，将给购房人带来很大的损失，所支付的房款全额收回将面临很大的困难。购房活动中的风险是无时不在的，我们购房人能做的只有大限度地防范风险，将风险减少到低，与其事后补救，不如事前防范，而防范的 步就是资信调查。
第四招 开发商资信考察好 “五证”问题需谨慎
那么如何查询呢？其实，就是查看开发商的“五证”、“二书”是否齐全。一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》也叫建设工程开工证、《商品房销售(预售)许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。
怎么样看待 “五证”？交给您一种方法，这五证主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题， 是预售许可证。 要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
但在实践中，有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。
业内人士表示，这些证件原则上是按顺序办理的，购房者可查看“商品房预售许可证”。开发商只有在取得了“商品房预售许可证”之后，他的房地产项目才能在土地使用、城市规划、工程建设、质量检测、配套设施方面通过 的批准，也就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。而没有“商品房预售许可证”的房屋是不能买卖和预售的。如果开发商销售房屋提供的是所谓的“文件、规划蓝图、认购书、内部认购协议、公证书”等，这种楼盘很可能就是五证不全的建设项目，贸然购买“五证不全”的房屋将会产生一系列遗留问题，这样的房屋也存在着质量安全隐患。
附：房地产开发资质等级：
房地产开发企业，即房地产开发商，根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》第二条，房地产开发企业是指在城市及村镇从事土地开发、房屋及基础设施和配套设施开发经营业务，具有企业法人资格的经济实体。
房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。一般说来，房地产开发企业资质等级越高，其履约能力就越强。
各个资质的条件如下：
（一）一级资质：（1）注册资本不低于5000万元；（2）从事房地产开发经营5年以上；（3）近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或累计完成与此相当的房地产开发 额。（4）连续5年建筑工程质量合格率达100%；（5）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发 额；（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（9）未发生过重大工程质量事故。
（二）二级资质：（1）注册资本不低于2000万元；（2）从事房地产开发经营3年以上；（3）近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发 额；（4）连续3年建筑工程质量合格率达100％；（5）上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发 额；（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（9）未发生过重大工程质量事故。
（三）三级资质：（1）注册资本不低于800万元；（2）从事房地产开发经营2年以上；（3）房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发 额；（4）连续2年建筑工程质量合格率达100％；（5）．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（6）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（8）未发生过重大工程质量事故。
（四）四级资质：（1）注册资本不低于100万元；（2）从事房地产开发经营1年以上；（3）已竣工的建筑工程质量合格率达100％；（4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（5）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；（6）商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（7）未发生过重大工程质量事故。
如今，不少楼盘开盘之时，一般都会开放样板房，样板房不管是硬装还是软装，都搭配的完美无缺，空间感十足。让购房者进去之后流连忘返，想象未来各种生活美好。更甚者直接吸引客户当即下订单。实质不要以为样板房就是交付房的标准，即便是非毛坯交付，也未必是样板房的装修风格。样板房只是开发商为了吸引客户而打造的。其中很可能为了摆放的设计而放宽放大实际的长宽面积等。等到购房者入住后发现，所按照当初样板房的设计去装修，自己的房间是什么都摆放不进去。很多购房者通过样板间挑房经常会“挑花眼”。小编提醒：进入样板房不要被美轮美奂的装修蒙蔽，掌握一些看透样板房的小技巧很重要。
第五招 户型、采光很重要 不能只信样板间
样板间如果在实体楼内，其户型、采光程度等可以直观感受到。如果是非毛坯的样板间，要向销售人员问清房子的带装修约，包括地板、瓷砖、电器的品牌以及价位等。有些开发商为了吸引顾客，会把非毛坯的样板间档次提高一些，比如给墙面铺上壁纸。那么在看房时，就要核实清楚哪些“看到的”终是实际买到的，以免产生误会和纠纷。
如果看的是临时搭建的样板间，由于其墙壁厚度会比实际的薄，所以出房率会高一些，有的开发商可能会故意将房屋、窗户的面积做大，显得房子亮堂。那么在看房时，可以对比户型图，自己实际测量一下居室的长、宽以及窗户的大小，及时向销售人员询问，避免看到的样板间和实际买到的房屋产生出入。
技巧一：看样板间带把尺
家居市场中所卖的床，一般尺寸是1.8米×2米，但是，很多样板间中，为了体现卧室的空间宽敞，往往安放不足尺寸的床，如果不细心观察，购房者很容易忽略。这就导致买房后，开间小，卧室空间根本无法满足正常的生活需求。而且，不足尺寸的不仅仅是床，像不足尺寸的衣柜、桌子、窗帘等都很容易造成 的假象。
支招：看样板间时，记得带一把尺，边看边量。不仅要量床和日常家具的尺寸，还要实际测量每个功能间的开间、进深，并与置业顾问介绍的实际数据进行对比，以免被“”、“够用”的假象蒙蔽。
技巧二：询问管线的位置
细心的购房者会发现，在样板间里，基本看不到管线。目前，大多数居民家中都在使用煤气，厨房都有煤气管道，但在样板间里，无论是厨房的煤气管道，还是卫生间的水管，都看不到。但是，要知道，这些管道在交房时都会出现。
支招：在观察样板间时，一定要多问、多琢磨。看不见管线就要知道交房时出现的管线到底在哪儿，如果装修改线路，就要适当牺牲部分储物的空间，要将这部分牺牲的空间考虑进去。综合参考后，才能更准确地估计日后生活空间的实用性。
技巧三：关灯看采光
样板间，为了体现它的宽敞、明亮，很多时候是整天、常年开着灯，这样就容易影响购房者对屋内采光的判断。在现实生活中，这样开着灯很不实际。虽然房间多了各种颜色、各种形式的灯，把房间装扮得很有情调，但是，关灯后屋内是否挡光，是您买房必须考虑的问题。
支招：建议好关灯感受一下漂亮的样板间，尤其是厨房和卫生间。记者曾经在某处楼盘的样板间看到，白天北向厨房，虽然有窗，关灯后由于楼间距 ，也让人很压抑，而卫生间也容易出现类似的问题。
如今，市场中的非毛坯产品已经成为楼市中不可或缺的一部分。而且，非毛坯产品也逐渐被购房者接纳，成为开发商追逐的趋势。那么，在看非毛坯产品的样板间时，购房者就更要注意了，大部分非毛坯产品的样板间，并非交房后的终标准，很多非毛坯产品样板间也会有“并非交房标准”的字样。
支招：非毛坯产品在销售时，会给出一个带装修约，而且都说装修实材是“大品牌”，没有装修的专业知识，是无法分辨装修品质优劣的。这时，购房者就要多留心了，小到开关、水龙头，大到橱柜、地板，您都有必要询问型号、价格和品牌，以免上当。
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