解析“新恒大”蓝图规模背后的利润较量

3月以来，房企相继披露年报。从已经发布财报的企业看，超八成利润实现大涨。恒大业绩尤为抢眼，从年报的各项数据情况来看，恒大在总资产、盈利、土地储备等指标都领先于行业，战略转型效果显著。此外，恒大董事局主席许家印在业绩发布会上正式宣布“新恒大”，提出了到2020年的五大远期目标，从总资产、销售规模、利税、负债率和500强名次五个方面制定新的发展计划。业内专家表示，房地产业正告别野蛮扩张时代，市场格局面临重构，下一步，龙头房企将进入拼利润的新战场，而这更是一场综合运营能力的比拼。而在许家印描绘的“新恒大”蓝图中，我们看到了龙头房企规模背后的利润较量。

2017年恒大提出了“三低一高”的转型思路，即低负债、低杠杆、低成本、高利润。恒大董事局副主席、总裁夏海钧曾在2017年半年业绩说明会上指出，恒大未来将不追求销售量，规模保证前三，争取利润效益。如今，恒大兑现承诺，效果出乎市场预料，仅用了一年时间，便交出史上最强成绩单：核心业务利润达405.1亿元，同比大增94.7%；净利润370.5亿元，同比大增110%；毛利率36.1%，同比增加8个百分点。

尽管去年恒大一直强调规模适度增长，但在强大的增长惯性下，依然保持着较为快速的增长。数据显示，2018年1～2月，恒大累计实现销售额1125亿元，其中1月份录得的合约销售金额为643.6亿元，是恒大的单月业绩。前两个月的销售金额同比增长64%；累计销售面积1110.2万平方米，同比上涨48%；市场需求旺盛，推动销售均价也有一定程度上涨。

房地产企业提高利润水平的方式中，最重要的就是降“三费”，即营销、管理、财务费用。对于2017年净利润的大涨，恒大方面的解释便是由于采用了统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大大降低了营销、管理、财务三大费用。年报显示，2017年三费共下降2.5个百分点。

值得一提的是，在融资渠道收紧的2017年，低成本融资对于房企净利润水平的提升功不可没。2017年恒大先后引入三轮1300亿战略投资，同时迅速偿还了过千亿元的永续债，并通过一系列长债换短债，低息换高息等财技，将负债率降到了历年新低。数据显示，恒大净负债率大降六成，资产负债率则降低至71.1%。有国际投行分析师认为，随着恒大坚定推行“三低一高”的经营模式，其制定的降负债率目标极有可能提前完成。

在不断降低负债的同时，恒大仍然将现金视为企业抵抗风险、捕捉机会的重要砝码。数据显示，截至2017年年末恒大的可动用的现金达到人民币2877亿元，在宏观调控收紧、企业短期资金偿还压力普遍增大的情况下，这可以保证恒大经营的良性循坏，并支持其寻找市场机会。

随着销售规模的扩张，土储成本优势为利润的持续增长提供坚实基础。而强大的现金流让恒大在市场并购上更为灵活。截至报告期末，恒大土储达到3.12亿平方米，相比去年同期增长了36.2%，而平均土储成本仅1711元/平方米。据透露，去年恒大50%左右的新增土储源于二手并购，使得土地成本优势明显。

恒大业绩发布会当天，许家印表示，2017年高涨的业绩成为恒大的新起点，今年将启动新战略，全力打造“新恒大”，“到2020年底，恒大总资产将达3万亿、年销售规模8000亿、年利税1500亿且负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。”

这一“新蓝图”可谓是雄心勃勃，而实现该目标的动力源于恒大“新战略”，许家印用了两个坚定不移开篇，表示：“将坚定不移的实施‘规模 效益型’发展模式；坚定不移的实施低杠杆、低成本、高周转‘三低一高’的经营模式。同时，恒大还将积极探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。”

据国际投行分析师测算，目前港股前20大上市房企平均动态PE约13倍，若按1500亿利税估算，恒大2020年利润或接近800亿，其市值有望突破万亿，而目前该公司市值约为人民币2660亿。在的研报中，美银美林上调了恒大2018年至2019年盈利预测8%及20%，看好恒大的盈利增长前景。